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律师信息
  • 姓名 : 王艳
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 186 **** 4115
  • 证号 : 12201200910293824
  • 机构 : 吉林钧诺律师事务所
  • 地址 : 长春市二道区自由大路与福安街交汇二道法院对过
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案外人执行异议之诉
作者:王艳来源:找法网日期:2016年03月11日

案情:郝某长期从事建筑工程施工业务,2000年,郝某挂靠在某建筑公司名下,为某开发公司建设了部分商品房。后郝某通过法院起诉判决开发公司应支付郝某400多万元工程款。郝某为顺利执行在起诉时做了诉讼保全,法院查封了开发公司部分房屋。后在执行阶段,顾某突然向法院提出执行异议,称自己早就购买了郝某查封的房屋,并称自己是用向建筑工地送的材料款抵顶的房款,购买了房屋后又出租给了他人,还提供了几份租赁合同作为证据,证明自己不但购买了房屋,并且已经实际使用。执行阶段,法院裁定顾某的执行异议不成立。顾某随后向该法院提起执行异议之诉。一审、二审均支持了顾某的诉讼请求。郝某向最高人民法院申请再审,最高人民法院裁定:原审认定事实不清,指定吉林省高院再审。在再审阶段,郝某聘请本律师代理。

案件代理思路:

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”人民法院不得查封、扣押冻结未办理过户登记手续的房屋需满足三个条件:1、第三人已经支付全部价款;2、第三人对房屋实际占有;3、第三人没有过错。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合到本案,律师提出如下代理观点:

第一,从本案的证据来看,无法证实顾某已经支付了全部价款,并占有使用房屋。

三份收据的公章不是开发商的公章,顾某称以材料款抵顶工程款,并且材料款的金额大于房款金额,但在庭审中又称交付了部分现金,如果材料款已经足够支付房款,为什么还要支付现金,顾某的说法自相矛盾。因此仅凭这三份收据无法证明顾某已经支付了购房款。

第二,薛文学是否实际占有使用涉案房屋。该房屋直到2006年夏季才竣工,200511月根本不可能交付使用,该房屋的上下水,电路都没有接通,顾某仅提供的三份租赁合同,并不能代表该三份租赁合同已经实际履行,也没有提供其使用该房屋的其他证据,比如水电费票据,物业费票据等等,因此顾某提供的证据不能表明其实际占有使用该房屋。

第三、顾某称自己之所以没有在查封之前办理产权,是为了节省房屋证照办理产生的税费,顾某的这一说法实际上自认了对没有办理房屋产权,自己本身存在过错。

案件结果:吉林省高院经过再审认为:原审判决认定事实不清,适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(三)项的规定,裁定如下:

一、撤销本院本院(201X)吉民一终字第X号民事判决、某市中级人民法院(200X)民一初字第X号民事判决;

二、本案发回某市中级人民法院重审。

以上内容由王艳律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电王艳律师咨询。

王艳律师
王艳律师
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